Her finner du innlegget fra Lars Norum, Salten Jordskifterett om eiendomsforhol ved utbygging av småkraftverk. En god del av
notatet er forresten basert på et tilsvarende notat av jsk.dom. Nils E. Sporstøl på Møre, så han skal ha mye av kreditten for produktet.
Litt eiendomshistorikk
Teigblanding og sameie
Auka folketall førte på 1800-tallet til oppdeling av jordeiendommene, særlig på Vestlandet og i Nord-Norge. Innen hvert gårdsnummer ble det etablert mange bruk. Husene lå gjerne samla – klyngetun – og innmarka og utmarka lå i teigblanding og sameie mellom brukene.
Utskiftning / jordskifte
Klyngetun, teigblanding og sameie hindra utviklinga innen jordbruket. For å bøte på dette ble den første utskiftningsloven vedtatt allerede i 1820, og i 1860 ble utskiftningsvesenet etablert.
Siste halvdel av 1800-tallet og først på 1900-tallet var det stor utskiftningsaktivitet med utflytting, sammendraging av teiger og oppløsning av sameie. Grunnlaget for eiendomsstrukturen vi har på landsbygda på Vestlandet og i Nord-Norge i dag ble lagt på denne tida.
Innmarka ble skifta slik at hvert bruk fikk marka i eneeie.
I Nord-Norge ble som oftest grunnen i utmarka skifta sammen med skogen. Beitet ble vanligvis liggende igjen i fellesskap, som en felles og gjensidig bruksrett for brukene på gården. Rettigheter som ikke ble nevnt i utskiftningsforretningen følger, i utgangspunktet, grunnen.
I Nord-Norge eier Staten store fjellområder ovenfor de private gårdene.
Skylddeling
Deling av eiendom ble fram til 1980 foretatt ved skylddelingsforretninger.
Grensene og rettighetene til den nye eiendommen ble beskrevet. Forretningene ble utført av oppnevnte menn fra bygda, og beskrivelsene og formuleringene var ikke alltid like nøyaktige. Vanligvis ble det ikke laget kart over eiendommene.
I Nord-Norge var gjerne oppdelinga av brukene som foregikk på 1800-tallet halvdelinger (oftest mellom brødre). På 1920 og 30-tallet var det en stor fradeling av småbruk. I en del tilfeller er det uklart om småbrukene fikk med seg andel i eventuelle fellesskap på gården.
Eiendomsretten til vassdrag
Vannressursloven av 24.11.2000
Vannressursloven § 13
Utgangspunktet er at vassdrag tilhører eieren av den grunn det dekker.
Selve vannet er eierløst, men grunneieren har retten til å utnytte vannet på ulike måter (t.d. drikkevatn, smoltproduksjon, kraftproduksjon o.a.).
Retten til å utnytte vannkrafta i et fall er likedelt mellom grunneierne på hver side av vassdraget. Dette gjelder uavhengig av djupål og bunnprofil.
Dersom grunnen ligger i sameie, ligger også vassdraget i sameie.
For å finne eierprosentene i vassdraget må en da klarlegge hvilke eiendommer som har andel i sameiet. Dokumentgransking og lokale oppfatninger kan gi svaret på dette spørsmålet.
Andelsfordelingen mellom eiendommene beregnes vanligvis etter den såkalte matrikkelskylda. Man går tilbake til den gamle skylda (før 1836) for de eldste eiendommene, og til skyldtallene oppgitt i skylddelingsforretningene for yngre eiendommer. Matrikkelskylda var et offisielt system som før ble benyttet som måleenhet for verdien av landbrukseiendommer, m.a. med tanke på skattlegging.
Regler om utnyttelse av sameie finner man i sameielova av 18.06.1965. Slik disse reglene er utformet kreves det i praksis enstemmighet for å utnytte felles vassdrag. Blant anna er det forbud mot salg, pantsetting eller bortleie for mer enn 10 år.
At vassdraget tilhører grunneieren gjelder bare dersom ikke annet følger av særlige rettsforhold.
Hva er så særlige rettsforhold?
Det kan være bestemmelser i jordskiftesaker, skylddelingsforretninger, avtaler eller kontakter m.m. Dvs. dokumenter der det framgår at vassdraget ikke tilhører grunneieren.
Særlige rettsforhold kan også være alders tids bruk eller hevd.
Vassdrag kan være særskilt fradelt de opprinnelige eiendommene, eller det kan være etablert bruksretter til vassdraget.
Bruksretter (servitutter).
Servituttlova av 29.11.1968
Det kan være ulike typer bruksretter i et vassdrag, t.d. rett til å ta vatn,
oppdemmingsrett, fiskerett, kvern- og sagbruks-retter. Også fallretten kan ha status som bruksrett.
Bruksrettene kan ha grunnlag i avtale, skylddelingsforretning, ekspropriasjon, jordskifte, hevd/alder tids bruk m.m.
Som oftest hører bruksrettene til andre grunneiendommer (reelle servitutter), men de kan også være personlige – knyttet til en person. En bruksrett kan være alltidvarende eller tidsavgrensa.
En bruksrett kan ikke utnyttes slik at den er urimelig eller unødig til skade for grunneieren. I utgangspunktet må en holde seg til den utnyttinga bruksretten var tenkt til, men en viss endret bruk kan bli akseptert, særlig dersom ulempene er små for grunneieren.
Avløsning/endring av bruksretter
Der bruksretter er til hinder for fornuftig bruk av eiendommene, kan slike retter på visse vilkår endres eller avløses etter regler i servituttloven eller jordskifteloven.
Salg/bortleige og ekspropriasjon av fallrett
Både der fallretten er i eineeie, og der den er i sameie, kan den selges eller leies bort (det må foreligge fradelingstillatelse). I sameier har de andre medeierne forkjøpsrett/rett til å gå inn i bortleieavtalen (jf. sameieloven §§ 10 -12).
Fallrett kan eksproprieres dersom det blir gitt tillatelse jf. vannressursloven § 51.
Ekspropriasjonstillatelse blir gitt samtidig med konsesjon etter § 8 i vannressursloven.
Jordskifte
Jordskifteretten er en særdomstol og er i domstolssystemet sideordnet med
tingrettene. Domstolen kan ta seg av mange ulike saker som gjeld bruken av areal.
I en jordskiftesak som går ut på endring av arealbruk eller endring av bruksretter, er utgangspunktet at eiendommene er vanskelig å utnytte på en tjenelig måte. Et grunnleggende vilkår for en slik jordskiftesak er at ingen av partene skal lide tap.
I tillegg til endring av arealbruk, kan retten i egen sak avklare eksisterende rettsforhold ved grensegang og rettsutredning.
Hva kan så en jordskiftesak i et vassdrag gå ut på?
Rettsutredning
Jordskifteretten klarlegger rettsforholdene i vassdraget.
– eneeie eller felles?
– ligger det bruksretter på vassdraget?
– hvilke eiendommer har andel i felles vassdrag?
– hvor store andeler har eiendommene i felles vassdrag?
Bruksordning
Med hjemmel i jordskiftelova kan jordskifteretten fastsette regler for felles bruk av m.a. vannrettigheter. Ved bruksordning gir retten nødvendige regler om bruk og sambruk. Det kan organiseres lag og legges til rette for ulike investeringer og felles tiltak.
Mer om bruksordningsregler
Det spesielle med et lag organisert av jordskifteretten er at medlemskapet ikke er personlig, men følger eiendommen. I tilegg er det jordskifteretten som vedtar hvem som skal være medlemmer i laget og kor stor andel den enkelt skal ha. Medlemmene har delt ansvar, og de har ikke anledning til å melde seg ut av laget.
Som elles for jordskiftesaker, gjelder vilkåret om at ingen skal lide tap av saka. Uvillige parter kan tvinges med dersom eiendommen deres har nytte av bruksordninga. På grunn av dette er det viktig at reglene utformes slik at også interessene til mindretallet blir sikret.
Ved felles utnytting av fallretter, kanskje med store investeringer, kan det være nødvendig å etablere et eierlag og et driftsselskap. Et lag -etablert gjennom jordskifte med det formål å drive felles utnytting av t.d. vass-krafta, og som organiserer grunn-eierne og rettighetshaverne, er å se på som et eierlag. Dette betyr at det er eierinteressene til partene som blir regulert. Jordskifteretten kan ikke pålegge en part å delta i tiltak som medfører at vedkommende kan lide tap. Investeringer og drift av risikofylte tiltak må overlates til andre enn eierlaget – der medlemskapet er tvungent. Et eierlag kan ved flertalsvedtak bestemme at utnyttinga av ressursene skal skje i regi av et driftsselskap der deltaking er frivillig. Alternativt at utnytting og drift av vassfallet blir satt bort helt eller delvis til utenforstående. Driftselskapet må betale vederlag for utnyttingsretten til eierlaget.
I tilfelle utnytting og drift skjer i regi av et driftsselskap med frivillig deltaking av medlemmene i eierlaget og evt. utenforstående, vil selskaps-form (ANS, AS o.a.) kunne velges fritt av de som er med i driftsselskapet. Regelen ved slike bruksordningsaker vil være at eierlaget ikke selv skal ta opp lån, dette vil være opp til driftsselskapet.
Kostnader, tidsforbruk m.m. ved ei jordskiftesak.
Kostnadene med en jordskiftesak varierer etter kor mange parter og hvor omfattende saken blir. Gebyrutgifter til staten er på vel 1100.- kr. pr. part, samt eventuelle gebyr for grensemerking (avhengig av grenselengde), utgifter til meddommerne er ca. kr. 3000,- pr. møte. Kostnadene blir fordelt på partene etter kor stor nytte kvar har.
Saksbehandlingstida vil variere, alt etter om det er mange tvister i saka o.a.
Avgjerdene i ei jordskiftesak kan ankes til høyere rett, til jordskifteoverrett og
i visse høve til lagmanns-rett.
Etter 10 år kan ei jordskiftesak etter krav frå partene, tas opp til ny prøving. Dette vil gjelde m.a. for bruksordninger, men ikke for avgjørelser om det rettslige grunnlaget i sakene.
Mer informasjon på www.jordskifte.no