Fallretter, småkraftverk og generasjonsskifte

Fagartikkel av Småkraftforeningas medlemsadvokat Øyvind Kraft (H), Wahl-Larsen Advokatfirma AS

Fallrettigheter og småkraftverk representerer ofte store verdier for eieren. Ingen lever evig, og i denne artikkelen skriver vi litt om hvordan disse verdiene kan overføres til neste generasjon. Dette kan gjøres enten ved såkalt «generasjonsskifte» mens nåværende eier fortsatt er i live, eller ved arveoppgjør etter at vedkommende er død.

Fallrettighetene er en integrert del av grunneiendommen, som grunneieren selv kan utnytte i eget småkraftverk. Det vanligste er imidlertid at han leier dem ut til et aksjeselskap som skal bygge og drive kraftverket. Aksjene i driftsselskapet kan eies av grunneieren alene eller sammen med andre, eller av ekstern eier, f.eks. et profesjonelt småkraftselskap.

Hvis grunneieren dør, og ingen ektefelle blir sittende i uskiftet bo, skal verdiene etter ham, herunder eiendommen med fallrettighetene og eventuelle aksjer i driftsselskapet, fordeles og skiftes etter arvelovens og skiftelovens bestemmelser. Hvis arvingene overtar boet til privat skifte er det opp til dem å bestemme hvordan verdiene skal fordeles, slik at de kan bli enige om hensiktsmessige løsninger uavhengig av hva som ellers måtte følge av loven. Hvis de ikke gjør det skal imidlertid boet underlegges offentlig skifte, og da vil tingretten gjennomføre skiftet basert på bestemmelsene i loven. Hvis eiendommen er en odelseiendom kan den odels- eller åsetesberettigede loddeier kreve eiendommen utlagt på skiftet, og vil da ha rett til å overta eiendommen til odelstakst eller åsetestakst.

Ofte vil imidlertid grunneieren og etterkommerne ønske å gjennomføre et generasjonsskifte mens grunneieren fortsatt er i live. Da kan man «skreddersy» en løsning hvor det i større grad kan tas hensyn til etterkommernes forskjelligartede interesser, slik at man kan finne frem til ordninger som virker hensiktsmessige og rettferdige, f.eks. med henblikk på gårdens videre drift. På denne måten kan man også unngå opprivende konflikter om fordeling av en arv.

Hvis det finnes fallrettigheter på eiendommen som kan være lønnsomme å bygge ut, men som ikke er konsesjonssøkt og bygget ut, bør disse verdsettes og tillegges verdien av grunneiendommen, på samme måte som verdien av andre ressurser, som f.eks. skog.

Hvis det allerede er bygget et småkraftverk kan det bli mer komplisert. Siden småkraftutbyggingen begynte på 1990-tallet er utbyggingene organisert på mange forskjellige måter, og det finnes et utall av forskjellige avtaler. Hver enkelt sak må derfor vurderes konkret, basert på de aktuelle eierforholdene, de avtalene som er inngått, og ikke minst hvordan man ønsker at verdiene skal fordeles blant etterkommerne. Det kan også oppstå skatterettslige problemstillinger, som jeg ikke går nærmere inn på her.

Det mest vanlige er at det er stiftet et aksjeselskap som eier og driver småkraftverket, og som leier fallrettighetene fra de berørte grunneierne. Det vil bero på avtalen selv om falleien bare skal kunne utbetales til den som til enhver tid er grunneier, eller om retten til å motta falleie skal kunne fordeles også på andre.

Hvor fallene ligger på forskjellige eiendommer og jordskifteretten har stiftet et falleierlag (bruksordning etter jordskifteloven) som disponerer fallrettighetene og har leid dem ut til et driftsselskap, vil det vanligvis fremgå av lagets vedtekter (som er fastsatt av jordskifteretten) at medlemskapet i laget følger eiendommen og at det ikke kan skilles fra denne.

I slike tilfeller vil det normalt fremgå av leieavtalen med driftsselskapet at falleien skal utbetales til fallrettslaget, som deretter fordeler leien på de enkelte eiendommene. Falleien vil i slike tilfeller bli utbetalt til den av etterkommerne som blir eier av grunneiendommen, noe som gjør eiendommens verdi tilsvarende høyere. Hvis falleien er stor kan det bli svært dyrt og dermed vanskelig å overta eiendommen, som f.eks. kan være et mindre gårdsbruk.

Hvis de involverte ønsker at leien skal fordeles mellom dem, slik at det blir billigere å overta eiendommen for en av dem, er det imidlertid ingen ting i veien for at de kan inngå en privatrettslig avtale om det, hvor også skattemessige forhold kan hensyntas. En slik avtale kan normalt ikke tinglyses, fordi det vil være en privatrettslig avtale, og ikke en rett som har til gjenstand en fast eiendom. Dette kan skape en viss usikkerhet for fremtiden.

Ved bruksordninger opprettet av jordskifteretten vil medlemmene av fallrettslaget ha rett, men ikke plikt, til å delta som aksjonærer i driftsselskapet. Også hvor jordskifteretten ikke har vært involvert er det vanlig at falleierne, eller noen av dem, også er aksjonærer i driftsselskapet. I disse tilfellene må m.a.o. også aksjene i driftsselskapet fordeles blant etterkommerne, hvis de ikke selges slik at salgssummen kan fordeles blant dem.

Det hender at det er inngått en aksjonæravtale mellom aksjonærene som begrenser aksjenes omsettelighet, f.eks. slik at bare falleiere kan være aksjonærer i selskapet. Slike avtaler er bindende mellom avtalepartene, men har ingen selskapsrettslige virkninger. Hvis eieren som vil gjennomføre generasjonsskifte er part i en slik avtale vil den imidlertid være bindende for ham, noe som kan skape problemer hvis man ønsker en ordning som ikke er forenelig med aksjonæravtalen. Hvis avtalen skal kunne endres, og den ikke har bestemmelser om endring, f.eks. om flertallskrav, krever endring av avtalen enstemmighet. Dette har i flere tilfeller medført at det ikke har vært mulig å gjennomføre generasjonsskifte.

En del driftsselskaper har også vedtekter som begrenser omsetteligheten av aksjene. Det er f.eks. ikke helt uvanlig at det står i vedtektene at bare deltakere i fallrettssameiet kan være aksjonærer i selskapet. Dette kan medføre at den som skal overta eiendommen også må overta aksjene, noe som selvfølgelig kan bli svært dyrt. I slike tilfeller må man forsøke å få endret vedtektene, basert på bestemmelsene i aksjeloven og vedtektene selv.

Omsetningsbegrensninger i aksjonæravtale og vedtekter kan også medføre at aksjenes verdi blir vesentlig lavere enn om aksjene hadde vært fritt omsettelige.
Hvis vedtektene derimot ikke har noen omsetningsbegrensninger, og det heller ikke finnes noen «problematisk» aksjonæravtale, kan aksjene normalt omsettes fritt (men med forkjøpsrett etter aksjeloven). De kan da også fritt fordeles blant etterkommerne, uavhengig av hvem av dem som skal overta eiendommen med fallrettighetene.

Det fremgår av ovenstående at det kan være utfordrende å få til generasjonsskifte hvor det inngår eiendom med fallrettigheter og aksjer i småkraftverk. Hvis det viser seg å være nødvendig å involvere andre falleiere og aksjonærer er vårt klare råd å snakke med disse på forhånd, for om mulig å bli enige om en fornuftig løsning for alle involverte. Saken vil da ofte løse seg. Hvis dette ikke er mulig viser vi til at aksjeloven bestemmer at avtalelovens § 36 gjelder for omsetningsbegrensninger som er fastsatt i vedtektene eller i aksjonæravtale. Det følger av denne bestemmelsen at retten ut fra en konkret vurdering kan sette til side eller endre avtaler som virker urimelige. I denne forbindelse kan det også tas hensyn til forhold som har oppstått etter at avtalen i sin tid ble inngått.