Dumt å leie ut noen andres vannfall

Etter vannressursloven tilhører vassdrag eieren av den grunn det dekker. Eierne på hver side av vassdraget har lik rett til utnytting av vannkraften, om ikke annet følger av «annet rettsgrunnlag». I så fall kan fallrettighetene tilhøre andre enn grunneieren, helt eller delvis.

Øyvind Kraft er medlemsadvokat i Småkraftforeninga.

Når det skal inngås en falleieavtale er det derfor viktig å få avklart hvem som eier de fallrettighetene som skal leies ut. Avtalen må inngås med rette vedkommende, og ingen falleiere eller rettighetshavere må utelates. Hvis det er mange falleiere, og uavklarte grenser mellom grunneiendommene, kan dette være en utfordring. Saken lar seg imidlertid vanligvis løse, enten ved oppmåling eller med bistand fra jordskifteretten.

Mer problematisk kan det være hvis noen som ikke grenser til vassdraget påstår at de er eiere eller rettighetshavere til en del av fallrettighetene på «annet rettsgrunnlag». Annet rettsgrunnlag kan være hva som helst som gir vedkommende rett til å utnytte fallet, f.eks. hevd eller tidligere privatrettslige avtaler. Avgjørelsen av hvem som har eiendomsretten eller bruksretten til fallene vil bero på en bred faktisk og rettslig bedømmelse i hvert enkelt tilfelle.

Det som ofte har skapt problemer i praksis er at vassdraget ikke ble tillagt grunneiendommene langs vassdraget da eiendommene i sin tid ble opprettet og matrikulert.

Unntak for elver

I gamle dager var det vanlig, særlig på Vestlandet, at det var nokså klare grenser mellom brukene når det gjaldt innmarka, mens utmarka var felleseie. Etter hvert ble også utmarka fordelt, slik at hvert bruk fikk heleide arealer. En del elver var imidlertid viktige for mange bruk i bygda. Der hadde de sine kverner og sager, og elvene kunne også være fiskerike. For å unngå at brukene skulle miste sine felles rettigheter ble elven derfor ofte unntatt fra utskiftningen, slik at den etter utskiftningen fortsatt ble liggende i felleseie slik det hadde vært i uminnelige tider.

I slike tilfeller er det m.a.o. ikke grunneierne langs elven som alene eier fallrettighetene, men alle de som tidligere var sameiere til elven. En falleieavtale må derfor inngås med alle disse.

Etter som årene har gått kan dette ha gått i glemmeboken, slik at man feilaktig tror at det bare er grunneierne langs elven som har rett til å utnytte vassdraget. Det er jo ingen med vettet i behold som leier ut fallrettigheter man positivt vet man ikke eier.

For å unngå tvister mellom utbyggingsselskapet, grunneierne og andre mulige rettighetshavere til fallene er det derfor viktig at eiendoms- og rettighetsforholdene blir avklart med sikkerhet før det inngås en falleieavtale. Hvis det er den minste tvil om eiendomsgrenser må disse avklares, og grunnboken må sjekkes for å kontrollere at det ikke er tinglyst noen rettigheter til vassdraget. Videre må dokumentene fra opprettelsen av eiendommene (skylddelingsforretninger mv.) innhentes og gjennomgås.

Grunneierne må i en falleieavtale aldri garantere at de eier alle fallrettighetene som leies ut, hvis de ikke er 110% sikre på at det ikke er andre som også eier eller har rettigheter til noen av fallene. Hvis man har gitt en slik garanti, og som viser seg ikke å være riktig, risikerer man erstatningskrav både fra utbyggingsselskapet og de forbigåtte rettighetshaverne.

Uteglemte falleiere

Også utbyggingsselskapet må sørge for at det inngås falleieavtale med samtlige falleiere og rettighetshavere. I motsatt fall risikerer det erstatningskrav fra de det ikke er inngått avtale med. Avtalen bør også presisere hvilke høydemetre (fra laveste til høyeste kote) som inngår, og at det bare er fallrettighetene som tilligger (eies av) den aktuelle eiendommen som leies ut. Da vil det være utbyggingsselskapet som har ansvaret for eventuelle uteglemte falleiere.

Hvis det er uklarheter om eiendomsgrensene mellom eiendommene som eier fallrettigheter er det vanlig at dette avtalereguleres i falleieavtalen. Det kan f.eks. stå at falleien skal fordeles endelig blant falleierne i avtalen basert på senere oppmåling. En slik passus kan være OK, men for grunneierne er det viktig å ha en viss formening om hvordan en senere oppmåling kan slå ut for dem før avtale inngås.

Andre passuser om fordeling av falleie hvis det senere skulle vise seg at avtalen ikke omfatter alle nødvendige fallrettigheter må grunneierne nøye vurdere før avtalen inngås. Hvis det f.eks. står at fordelingen av falleien skal endres hvis det senere skulle vise seg at også andre har fallrettigheter, kan det få store konsekvenser for den enkeltes andel av falleien.

Hva så hvis det er inngått en falleieavtale som partene trodde omfatter alle fall, og det senere viser seg at kraftverket utnytter fallretter som eies av noen det ikke har avtale med? I så fall utnyttes en del av fallet ulovlig.

Erstatningsansvar

Hvis grunneierne har leid ut fallrettigheter de ikke eier vil de kunne komme i erstatningsansvar, både overfor utbyggingsselskapet og de rettighetshaverne det ikke er inngått avtale med.

Hvis utbyggingsselskapet har utnyttet fallrettigheter som ikke omfattes av falleieavtalen vil det kunne komme i erstatningsansvar overfor den forbigåtte rettighetshaveren. Det må da også inngås ny avtale mellom utbyggingsselskapet og vedkommende forbigåtte falleier på fritt grunnlag. Vedkommende er jo ikke bundet av falleieavtalen han ikke er part i. Utbyggingsselskapet må m.a.o. betale falleie også til den forbigåtte, men størrelsen på falleien blir et forhandlingsspørsmål. Det kan evt. eksproprieres hvis partene ikke kommer til enighet. Hvilke virkninger dette eventuelt skal få for de grunneierne som allerede har inngått en falleieavtale vil bero på hvordan den er formulert.

Avslutningsvis nevner jeg at den forbigåtte fallrettseiers rettigheter kan være bortfalt ved passivitet eller hevd hvis grunneierne og/eller driftsselskapet har vært i aktsom god tro. Hevdstiden er imidlertid minst 20 år, og for de fleste småkraftverk er vel ikke denne tiden ute. Men hvis falleierne i god tro har leid ut fallene de ikke eier i hele hevdstiden, er det stor sannsynlighet for at de har hevdet rett til de fallrettighetene de har trodd at de var eiere av. Også utbyggingsselskapet kan ha hevdet en slik rett. Så etter 20 års drift kan man normalt senke skuldrene.

Advokat (H) Øyvind Kraft
Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Medlemsadvokat i Småkraftforeninga

Bildet over:  Om vannfallet er brukt til kverndrift i gamle dager er det ikke alltid alle fallrettighetene følger eierskapet til grunnen langs elva. Det har kommet overraskende på for både grunneiere og småkraftutbyggere. Denne bekkekvernen er fra Kjerratmuseet på Ringerike. Foto: Mahlum/Wikimedia Commons