Fagartikkel av advokatene Øyvind Kraft og Gunnar Nerdrum Aagaard, Wahl-Larsen Advokatfirma AS.
Småkraftbransjen har i dag betydelig velvilje i det politiske miljøet. Det skyldes i stor utstrekning at fallene eies av lokale grunneiere som leier dem ut for en bestemt periode, for deretter å falle tilbake til gårdene. På denne måten får landbrukseiendommene jevnlige leieinntekter, som bidrar til å styrke gårdenes inntekter og lokal bosetting.
Hvis fallene derimot selges, slik at utbyggingsselskapet eier både kraftverket og fallene, er det imidlertid fare for at denne velviljen blir redusert eller faller bort. I så fall risikerer bransjen tøffere rammevilkår, f.eks. at det innføres grunnrenteskatt også for kraftverk under 10 MVA. Begrunnelsen for grunnrenteskatt er at vannkraft ofte kan gi avkastning utover det som er normalt, fordi produksjonen er basert på utnyttelse av naturressurser som tilhører fellesskapet. Gjennom grunnrenteskatten føres en del av avkastningen tilbake til fellesskapet. Men når fallrettighetene eies av lokale grunneiere passer ikke denne begrunnelsen. Da er det ikke noen felles ressurser som utnyttes, men grunneiernes egne eiendommer, på lik linje med skogen eller innmarka. Dette i motsetning til f.eks. havbruk hvor oppdrettsnæringen utnytter felles sjøområder, eller oljenæringen hvor det tas opp ressurser fra havbunnen. Derfor er det viktig at fallrettigheter også i fremtiden eies av lokale grunneiere.
Grunnrenteinntekten skattlegges med en formell skattesats på 57,7%, og effektiv grunnrenteskatt er 45%. Det sier seg selv at en slik skatt ville fått stor betydning for kraftverkets overskudd, og dermed også for hvor mye selskapet er villig til å betale i falleie. Både selskapene og grunneierne bør derfor innrette seg slik at fallrettighetene fortsatt blir eid av grunneierne.
Alle falleieavtaler har bestemmelser om avtalens lengde, og hva som skal skje når leietiden er ute. Men er her det mange varianter. Noen avtaler sier at leieforholdet automatisk opphører når avtaletiden er ute, og at anleggene samtidig tilfaller grunneierne gratis, eller til en nærmere angitt verdi. Begge parter vil da stå fritt til eventuelt å inngå en ny leieavtale for en ny periode. Slike avtaler er fornuftige og enkle å forholde seg til, og anbefales. De synliggjør også at det er grunneieren som har styringen på utnyttelsen av eiendommens ressurser.
Advokat Gunnar Nerdrum Aagaard.
Noen avtaler gir imidlertid leietaker rett til en forlenget avtale for en ny leieperiode. I disse avtalene står det gjerne at falleien skal justeres basert på markedsmessige vilkår for den nye perioden. Slike avtaler er problematiske, fordi de gir leietaker en ubetinget rett til å leie fallene videre, og den samlede leieperioden kan bli mye lenger enn den som opprinnelig var avtalt, og kanskje tilnærmet evigvarende. Grunneierne blir da i realiteten fratatt muligheten til å disponere over eiendommene sine over en uforholdsmessig lang periode. Riktignok skal den nye falleien baseres på «markedsmessige vilkår», men hva som er markedsmessige vilkår er høyst uklart og kan skape tvister. Og hva skal gjelde dersom partene ikke blir enige? Det står det ofte ikke noe om. Dette vil være en interessetvist, og ikke en rettstvist som domstolene kan behandle. En eventuell forlengelse vil for øvrig sannsynligvis være konsesjonspliktig etter konsesjonsloven, slik at man er avhengig av tillatelse fra kommunen for en ny leieperiode.
Avtaler som ikke inneholder et klart sluttidspunkt for leieperioden anbefales derfor ikke. Det kan gjerne stå at leietaker har rett til å forhandle med grunneierne om en ny avtale. Men det bør alltid også fremgå at dersom partene ikke blir enige faller avtalen bort.
Det bør også tas inn bestemmelse som gir grunneierne rett til å kreve anleggene fjernet, og eiendommen ryddet, dersom de ikke vil overta anleggene. Etter f.eks. 60 år kan anleggene være så umoderne eller nedslitte at de uansett må skiftes ut. Da blir det bare økonomisk belastning å overta anleggene og få rivekostnadene. Og hvem vet – kanskje vannkraft er avleggs om 60 år, men det får vi inderlig håpe at det ikke er.
Når falleierne også eier aksjer i kraftselskapet skaper det få problemer, så lenge aksjene er fritt omsettelige. Av og til har imidlertid selskapet vedtekter, eller det er inngått aksjonæravtale, som sier at aksjer bare kan eies av personer som også er falleiere. Dette kan skape en innelåsningsvirkning, fordi grunneierne ikke får mulighet til å selge aksjer til en pris som gjenspeiler de underliggende verdiene i kraftverket.
Hvis ikke noe annet fremgår av vedtektene kan disse endres av generalforsamlingen med 2/3 flertall. En aksjonæravtale kan imidlertid bare endres hvis alle avtalepartene er enige, hvis ikke noe annet fremgår av avtalen selv. Slike bestemmelser kunne være fornuftige ut fra forholdene da selskapet ble stiftet; man ønsket å holde verdiene innen bygda. Men de kan skape store problemer i ettertid, særlig ved generasjonsskiftet når arvelateren ønsker å fordele aksjer også blant barn som ikke skal overta gården, eller hvor en aksjonær ønsker å selge aksjer for å få penger til et eller annet formål, f.eks. nytt sauefjøs.
Dessuten vil salgsverdien for aksjene kunne bli redusert vesentlig når aksjene bare kan selges til en begrenset krets. Man blir da avhengig av betalingsvilligheten til de få som ønsker å kjøpe aksjene og risikerer samtidig at alle aksjene til slutt samles på en hånd i bygda. Man må derfor tenke seg særdeles godt om før det etableres slike omsetningsbegrensninger. For omsetningsbegrensninger i vedtektene eller i aksjonæravtaler gjelder for øvrig avtalelovens § 36, som sier at en avtale kan settes til side eller endres av domstolene dersom det ville virke urimelig å gjøre den gjeldende. En innelåsing som nevnt vil altså kunne oppheves av retten hvis den har blitt urimelig, noe som kan være tilfelle hvis en aksjonær ikke får solgt aksjene sine til en pris som gjenspeiler de underliggende verdiene. Hvis man ønsker at de øvrige aksjonærene skal mulighet til å overta aksjer som selges kan dette ordnes ved forkjøpsrett, men da til aksjenes virkelige verdi (markedspris).
Oppsummert mener vi at en falleieavtale med hjemfall til laveste av skattemessig og regnskapsmessig verdi er det tryggeste for grunneierne. En i praksis evigvarende avtale i kombinasjon med tydelige innelåsningseffekter gjennom forkjøpsrett til aksjer er et eksempel på det motsatte.
Billedtekst over : Øyvind Kraft (th) er medlemsadvokat i Småkraftforeninga. Her skriver han sammen med Gunnar Nerdum Aagaard.